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土地使用权抵押的北京土地评估原则有哪些

日期:2021/10/14 类型:土地评估

由于未使用年限,划拨土地登记面积普遍较大,部分土地由于城市开发与建设,规划用途和实际用途发生了变化,加之划拨土地抵押权存在诸多限制条件,使得此类土地评估较为复杂,计算难度较大。因此,划拨土地使用权抵押在评估中应注意哪些问题?


一、遵循北京土地评估的一般原则


在土地抵押中,土地使用权抵押是一种二级市场行为,但这种行为并未经过市场,因此在直接进入二级市场后,要充分考虑其特殊性,但也要遵循一般估价原则。评估时,首先可以把划拨土地假定为可在公开市场上自由转让的土地,并据此确定价格。而评估时,只有在此假设前提下,才能符合替代原则、预期收益原则、有效使用原则以及供给和需求的原则。


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二、评估中的全部风险


土地使用权抵押是一种具有中国特色的土地市场行为。因为划拨土地属于国有资产,所以在抵押之前须经有关部门批准。抵押者、抵押权人还需要与土地管理部门签署协议,批准土地出让金的估价不等于该土地的预期价格,而是要低于预期。估价时,北京土地评估充分考虑抵押期间的风险,以保守评估为指导,在测算预期地价后,应进行一定幅度的风险系数修正,但幅度不宜超过20%。


其目的在于为抵押人,或者抵押权人提供抵押贷款的价格依据,因此,评估时不仅要估量出土地的有效价值,而且要替抵押权人充分考虑贷款的安全性。当抵押人不能偿还时,需要对抵押物进行强制清偿,因此北京土地评估在评估测算时也应考虑强制处置及相关费用。其结果应是扣除处置费用后的价格,即评估价格等于市场预期价格减去强制处置成本。


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